Pinel outre-mer en Martinique : fin du dispositif et ce qui change pour les investisseurs

Le Pinel outre-mer existe-t-il encore en 2026 ?

Pas pour un nouvel investissement. Le dispositif Pinel, y compris sa version outre-mer prévue à l'article 199 novovicies du CGI, a pris fin au 31 décembre 2024, et service-public.gouv.fr le range désormais parmi les dispositifs fermés. Aucun programme neuf vendu aujourd'hui en Martinique ne peut ouvrir droit à la réduction Pinel, quoi qu'en disent encore certaines pages commerciales restées en ligne.

Deux profils sont concernés : celui qui possède déjà un bien Pinel en Martinique et doit tenir ses obligations, et celui qui cherche aujourd'hui comment défiscaliser dans l'île. Pour le second cas, passez directement à la section sur le dispositif Jeanbrun.

Qui bénéficie encore du Pinel outre-mer en Martinique ?

Trois situations donnent encore droit à la réduction d'impôt en 2026 :

• Les acquéreurs d'un logement neuf ou en VEFA dont l'acquisition date au plus tard du 31 décembre 2024. La date de l'acte chez le notaire fait foi.
• Les investisseurs qui ont souscrit un engagement de 6 ou 9 ans et qui le prolongent, par périodes de 3 ans, jusqu'à 9 ou 12 ans au total.
• Les acquéreurs en VEFA dont le logement est livré en 2025 ou 2026 : la réduction démarre à l'année d'achèvement, même si l'achat a été signé avant la fin 2024.

Le Pinel n'a pas été prorogé. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a créé à la place le statut du bailleur privé, dit « Relance logement » ou Jeanbrun. Un acheteur qui reprend un logement déjà placé sous Pinel ne récupère pas la réduction du vendeur.

Taux du Pinel outre-mer selon l'année d'acquisition

Les taux ont été dégressifs en 2023 et 2024. Ils restent attachés à l'année d'acquisition et ne bougent plus : ils s'appliquent aux investisseurs en cours d'engagement pour toute la durée de la réduction, étalée sur 6, 9 ou 12 ans.

Le Pinel+ gardait les taux de 2021 et 2022 pour les logements répondant à des critères de performance énergétique et environnementale et de qualité d'usage supérieurs, attestés par un professionnel indépendant (BOFiP BOI-IR-RICI-360-30-10 pour 2023 et 2024, moneyvox.fr pour 2021 et 2022). Le prix de revient retenu était plafonné à 300 000 € par contribuable et par an, et à 5 500 € par m² de surface habitable.

Obligations des investisseurs Pinel en Martinique pendant l'engagement

Une réduction d'impôt Pinel se mérite chaque année. Tant que l'engagement court, le propriétaire doit tenir :

• La location nue, à usage de résidence principale du locataire.
• Le plafond de loyer du bail, selon le barème publié chaque année (voir plus bas).
• Le plafond de ressources du locataire, apprécié à la signature du bail.
• La déclaration de l'engagement et de la réduction avec votre déclaration de revenus, chaque année.

Prolonger l'engagement de location du Pinel outre-mer

L'engagement initial est de 6 ou 9 ans. Il peut être prolongé une ou deux fois de 3 ans, pour atteindre 9 ou 12 ans au maximum. La prolongation ouvre droit à une réduction complémentaire, au taux prévu par la loi pour l'année d'acquisition, et elle exige de continuer à respecter loyers et ressources. Décidez-la avant le terme de l'engagement initial et conservez les justificatifs.

Revendre un bien Pinel avant la fin de l'engagement

Vendre avant le terme ou cesser de respecter les conditions entraîne en principe la remise en cause de la réduction déjà obtenue. Les exceptions sont limitées : décès, invalidité, licenciement du contribuable ou de son conjoint ou partenaire. En Martinique, la revente pose un vrai problème : un logement situé dans une commune où la demande locative est faible se relouera plus difficilement, et un loyer plafonné sous le marché local peut peser sur la rentabilité.

Pour financer ou renégocier un prêt immobilier lié à ce bien, voir notre page sur la banque et le financement en Martinique.

Plafonds de loyers et de ressources Pinel outre-mer en 2026

Les plafonds sont révisés chaque année. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, le BOFiP (barème du 10 mars 2026) fixe les chiffres suivants pour la Martinique, qui relève des départements d'outre-mer.

Plafond de loyer mensuel en Martinique

12,21 € par m² de surface habitable, hors charges et hors annexes. Ce montant est multiplié par un coefficient 0,7 + 19 / S (S = surface en m², résultat plafonné à 1,2 et arrondi à deux décimales). Pour un 40 m², on arrive à environ 14,35 € par m², soit près de 574 € par mois. Pour un 60 m², environ 12,41 € par m², soit près de 745 € par mois.

Plafonds de ressources du locataire (revenu fiscal de référence)

Ces chiffres sont ceux du BOFiP du 10 mars 2026. Il faut utiliser le barème de l'année de signature ou de renouvellement du bail. Pour un bail conclu en 2023 ou 2024, c'est le barème de l'époque qui s'applique jusqu'au renouvellement.

Dispositif Jeanbrun en Martinique : le successeur du Pinel

Le dispositif existe bel et bien en 2026. Le « Relance logement », dit Jeanbrun, a été créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), codifié à l'article 31 du CGI. Il s'applique aux logements situés en France, départements d'outre-mer compris, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (service-public.gouv.fr, fiche F39735).

• Type de logement : neuf ou ancien avec travaux d'au moins 30 % du prix, dans un immeuble collectif (pas de maison individuelle), avec un objectif de performance énergétique dans l'ancien.
• Engagement : location nue en résidence principale pendant au moins 9 ans, à une personne extérieure à votre foyer et à votre famille proche.
• Avantage : pas une réduction d'impôt mais un amortissement déductible des revenus fonciers : 3,5 % par an pour le neuf et 3 % pour l'ancien rénové en loyer intermédiaire, avec des taux plus élevés en loyer social et très social.
• Plafond : 8 000 € d'amortissement par an et par foyer fiscal, majorés de 2 000 € ou 4 000 € si au moins la moitié des revenus provient de loyers sociaux ou très sociaux.
• Loyers et locataires : plafonnés, sans plafond de revenus pour l'investisseur lui-même.

Contrairement au Pinel outre-mer, qui majorait ses taux dans les DOM, le texte ne prévoit pas de majoration propre à la Martinique. À l'achat, deux points sont à vérifier avec un conseiller : l'adaptation de la condition de performance énergétique pour les logements anciens dans les DOM, et le niveau de loyer plafonné qui sera réellement praticable sur votre commune.

Pour savoir où acheter et à quel prix, notre page sur l'achat immobilier en Martinique détaille les secteurs, les prix et les frais.

Alternatives au Pinel pour défiscaliser en Martinique en 2026

Girardin industriel : toujours ouvert en Martinique

La défiscalisation outre-mer continue. Le Girardin industriel (article 199 undecies B du CGI) reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2029. Vous financez du matériel productif loué à une entreprise locale et obtenez une réduction d'impôt supérieure à la somme investie après rétrocession à l'exploitant. Le rendement dépend du montage, de son taux de réduction et du risque de requalification. Les taux, plafonds et risques sont détaillés dans notre page sur le Girardin : avec la fin du Pinel, le Girardin industriel reste ouvert.

Girardin logement social : pas en Martinique

Le Girardin logement social (article 199 undecies C) n'est plus ouvert dans les DOM depuis le 24 septembre 2018 : il subsiste seulement dans les collectivités d'outre-mer comme la Polynésie française ou la Nouvelle-Calédonie. Méfiez-vous d'une offre qui vous le proposerait pour un investissement en Martinique.

LMNP : le meublé, avec un nouveau régime de plus-value

Le loueur en meublé non professionnel permet d'amortir le bien et son mobilier au régime réel et de réduire fortement l'impôt sur les loyers. Depuis les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (impots.gouv.fr), sauf pour certaines résidences services. L'avantage reste réel, mais il est moins net au moment de vendre.

Déficit foncier : rénover pour réduire son impôt

Si vous achetez un bien ancien à rénover et le louez nu, le déficit foncier imputable sur le revenu global est limité à 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt). L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. C'est une piste pour qui veut rénover, avec l'avantage de ne pas dépendre d'un plafond de loyer.

Abattement DOM : l'avantage de résidence, à ne pas oublier

Indépendamment de tout investissement, les résidents fiscaux de Martinique bénéficient d'une réduction de 30 % de leur impôt sur le revenu, plafonnée à 2 450 € par foyer. C'est un avantage lié à la résidence, pas à l'achat d'un bien : voir l'abattement DOM sur l'impôt sur le revenu.

Questions fréquentes sur le Pinel outre-mer en Martinique